向舅妈买房，签了公证没办理房产证，如今她要拿回房子，我该怎么办？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

向自己的舅妈买房

因为信任没办房产证

喜提房子还巩固亲情

本来是件美滋滋的好事

不想对方突然翻脸

不认公证还要把房子拿回去

我该怎么办？

1

Q1

几年前我舅妈名下有套房子，那会舅妈生意失败，就把房子转卖给了我。因为是亲戚所以没有转房产证，就只签了公证。当时我舅妈，舅舅和他们唯一的儿子和儿媳都签名公证了。当初转账证明还保存着，如今舅妈反口想把房子拿回去，说公证不算数。我该怎么处理？

A1:

你好。从法律上来说，房子的产权还是你舅妈的。建议你与你舅妈协商，妥善处理。 如果你们协商不成，可向法院要求继续履行合同（办理过户），并向你舅妈主张承担违约责任。

《物权法》第九条规定，不动产物权未经登记，不发生效力。简单地说，没有产权证，就仍没有所有权。即使做了房屋买卖合同公证，房子还是属于你舅妈的。

只公证买卖合同不过户的风险在于，一是卖房者随时都有可能反悔； 二是无法预料和抵御有关的法律风险。比如，因原房主发生的法律诉讼导致房子被查封、拍卖； 三是可能有原房主再把房屋出卖等风险。尽管买卖合同会被认定为有效，但是要取得“物权”的效力，成为法律上合法的房屋主人，必须要取得不动产登记证。

建议你们理性协商，妥善解决，以免伤害亲情。如果对簿公堂，你可以向法院要求继续履行你和你舅妈的买卖合同，办理过户手续；也可以要求其承担违约责任。

2

Q2

爷爷奶奶瘫在床上多年，一直都是父亲母亲照顾，因老人离不了人，父亲不能上班只能长期守在老人身边。姑姑们在外地从来没有照顾过老人。现在爷爷奶奶去世了，姑姑们过来争财产还把父亲告上法庭，该怎么办？

A2：

你好。据你所说的情况，你父亲属于《继承法》规定的，应当多分财产的情形。建议你们积极应诉，向法庭讲清事实，相信法院会依法公正裁判。

按你介绍的情况，你的爷爷奶奶都去世了，没有留下遗嘱。按照《继承法》的规定，属于法定继承。该法第十条规定“ 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。”因此，你的姑姑们从法律上讲是享有继承权的。该法第十五条规定，出现继承纠纷可以对遗产分割办法和份额，由继承人协商。协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。

《继承法》为了鼓励继承人对老人尽扶养义务，避免在老人去世后出现遗产分割的不公平，该法在第十三条也对如你父亲一样的情形做了明确的规定：即原则上同一顺序继承人继承遗产的份额均等。但是，你父亲为照顾你爷爷奶奶不能上班并与老人共同生活，分配遗产时，可以多分。对于有能力而又不尽扶养义务的，分割遗产时，应当不分或者少分。建议你们向法庭举出你父亲不上班、与你爷爷奶奶共同生活，尽到自己扶养义务的相关证据，相信法院在查清事实后，一定会给予一个公平的判决的。

   3

Q3

租房时签的一年的合同，押一付一，按月付费。住了两个月，在第三个月之前退房。之后合同解约了，但中介不退押金，理由是没租到一年，请问他扣我押金正当吗？我有权要求他退押金吗？

A3:

你好。中介服务在《合同法》中被称为“居间合同”，依据《合同法》，中介可以收取约定的报酬，即中介费，但不能收取押金。即使中介在租房时收取押金，押金与中介实质上无关。

因无法看到你们关于押金的具体约定，仅按你介绍的情况分析如下：首先，要看你与中介所签订的合同中是否约定了“没租到一年”时你的责任。如果没有明确的约定，那么，不退押金是不对的。如果有约定，根据《合同法》的规定，你和中介之间的法律关系不是房屋租赁关系。因此，你需要承担违约责任的对象应该是你的房东，而不是中介。据你所述，你们之间已经顺利解约，除了中介不退押金之外，并没有产生其他纠纷。可见，房东并不能向你主张违约责任。所以，中介不退你的押金没有法律上的根据，应当返还。

综合上面的分析，从经济角度考虑，建议你先与中介进行协商，如果协商不成，可以向其主管部门投诉，一般是向当地工商局或建委，在主管部门的主持下进行调解解决。如果仍旧无法解决，可以选择通过诉讼途径维权。

4

Q4

离婚后前夫不让见孩子，我们调解书上写着有探望孩子的权利。现在他结婚了，不让我见孩子。给他抚养费后，他立马把我拉黑了。我不明白他为什么这样做。他把孩子的权利都剥夺了，我该怎么办？

A4:

你好。你前夫这样做是对你探视权利的侵犯，同时，也是对调解协议的违反，你可以向法院申请执行。

探望权是父母子女之间接触、交流的自然情感需求，能够使子女得到相对完整的父母关爱，促进未成年子女的健康成长。《婚姻法》第三十八条规定：行使探望权利的方式、时间由当事人协议。你们达成了调解书，应按调解书确定的探望权行使时间、方式履行。即使根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第二十五条，在履行调解书的过程中，有一方请求中止行使探望权的，也必须由法院作出裁定。之所以对探视权作出规定，就在于保障父母同子女之间的亲情接触，这不仅是不与子女共同生活的父母一方探视的权利，同时，也是未成年子女享有完整父爱或母爱的权利。因此，你所说的情况，属于你前夫对你合法权利的侵犯。

综上，给你如下建议：如果因你前夫把你“拉黑”造成无法沟通、协商的情况，你可以向法院申请执行。因为调解书是发生法律效力的，如果其拒不履行相关义务，则可向法院申请，由法院强制其履行。

5

Q5

去年10月从建筑商手里购买一套商品房，并与开发商签订购房合同。今年1月份拿到预售发票，但是并未到房管局备案。今年5月被告知房子被开发商抵押给银行。房子的抵押时间早于签订合同日期，开发商表示预售证已过期。我该如何维权？怎样才能拿回房款或者保证房子不被拍卖？

A5:

你好。您可以违约为由向法院起诉开发商，要求其返还房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是否能得到支持需视具体案情和证据材料而定。因抵押权的设立早于房屋买卖合同签订之前，且房屋尚未过户到你名下。因此在未经抵押权人同意的情况下，银行有权在发生实现抵押权的情形里向法院申请拍卖房屋。

根据《合同法》第94条第4款的规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据你提供的信息，开发商在签订房屋买卖合同前，将房屋抵押并隐瞒该信息。若房屋被拍卖致使你无法获取房屋所有权，你可以根据上述规定请求解除合同。至于预售证过期的问题，因预售证过期并不必然导致你因无法获得房屋所有权而享有合同解除权，故预售证过期问题不在本案中讨论。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同解除的，你可以要求开发商返还已付购房款、利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

感谢值班律师：

吴世柱（江苏）

王雪薇（江苏）

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实习小编 | 蒙婧

法务 | 郑俊宇 汪瑶（实习）

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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